Act Facility Management
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アクトファシリティマネジメント
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Act Facility Management

プロパティ・マネジメントとは



不動産の「所有と経営の分離」が加速する昨今、高度な専門知識により保有不動産の収益を向上させる「プロパティマネジメント(Property Management:PM)」が注目されています。

プロパティマネジメントは、建物オーナー様からの委託を受け、個別不動産の適切な経営代行、マネジメントを行い、その不動産からの収益と不動産価値の最大化と、コストの最小化を図り、安定した建物収益を生み出す仕組みです。

PM業務は、1以下の2つの業務から主に成り立っています。

@家賃料収入を確保するテナント管理業務とビル管理コストなど経常費のコストパフォーマンス向上を目的とするビル管理の管理監督業務から成り立っています。
また併せてビルオーナーや投資家に建物修繕やリニューアルに対し、経験を生かしたアドバイスを行います。

A運営管理の実務を行う総括的な業務です。 ・賃料収入の安定確保・コストパフォーマンスの高い不動産管理・少ないコストで市場競争力を高めるリニューアル工事をとおし、不動産の経営や投資の効率性を最大限に高めることです。

※ACTにおけるプロパティマネジメント

特にConstraction Managementに強みを持ち、エコメタル事業を絡めることで、資産価値維持コストの削減が可能であり、場合よっては、収益を生むことができます。

※Facility Management(FM)との違い

FMは不動産の売買や証券化には直接は関係無く、それよりも施設を如何に効率よく維持・使用するかが重視される。またFMはPMと異なり、執務・居住空間の快適性や機能性をも追及する。

 
キャッシュフロー&資産価値の最大化

プロパティ・マネジメント概念図
プロパティ・マネジメント概念図 プロパティ・マネジメント概念図
プロパティ・マネジメント概念図 プロパティ・マネジメント概念図

プロパティ・マネジメント業務概要

PM (Property Management)
統括管理、報告書作成
  プロジェクトを成功に導くためプロジェクト全体のスケジュール立案から適正業者の選定、工事費用の査定及び交渉、実際の施工管理監督まで、総合的なコンサルティングを行います。
  ・LM・CM業務の統括
・改善提案に関するレポーティング
キャッシュフロー管理
  プロパティーマネージメントの最も重要な業務のひとつがキャッシュフローの管理です。
大きな金額はもとより、小さな金額の食違いの積重ねが中長期的には、ビルオーナーに多大な損害を与えることになります。
私どもパシ・コムのキャッシュフロー管理は細心の注意を払い、確実かつ適正な業務遂行で、多くのビルオーナーから高い評価と信頼を得ています。
  ・テナントからの入金、施工会社等へ支払い
・会計予算の作成、執行、状況報告
その他
  ・諸官庁への報告・折衝
・近隣との渉外活動

LM (Leasing Management)
新規テナント誘致
テナントリーシングには、優良なテナントの誘致が必要不可欠です。ただ単に空室にテナントが入居すれば良いと考えるのではなく、その物件の特性や、マーケットの同行、テナントのニーズを把握した上で、テナント構成を整え営業戦略を立案することが重要なポイントです。ACTでは誘致テナントの信用力やビル全体のイメージの影響についても精査したうえで、テナントの入居を判断します。
・マーケティングリサーチ・賃料分析・賃料条件設定
・エリア内での法人営業活動
・テナント審査・信用調査
・条件交渉・契約締結
既存テナント管理
入居テナントの管理(テナントマネージメント)には積極的なアプローチが必要です。
テナントの新規誘致が激しい競争のなかで、いかにして入居テナントとの信頼関係を築き、新たなニーズを掘り起こすことができるかが、重要なポイントです。
・更改時条件交渉
・館内規則等の制定・遵守指導
・入退去時の管理
・賃料・共益費等の入金管理
・クレーム対応窓口

CM (Constriction Management)
建物設備管理
入居テナントに対し快適で魅力的な環境を提供することによって初めて優良テナントの長期的確保が可能となります。
私どもパシ・コムのプロパティーマネージャーは建物設備管理の必要不可欠な項目を精査し、必要十分な建物設備管理サービスを実現します。
また当然のことながら建物設備管理の品質とコストバランスをはかりながら、コスト削減を実現し、ビルオーナーの建物設備の維持管理を代行します。
・管理計画の立案・作成
・管理業者の選定・契約・監理・評価
・管理コストの把握・分析・査定
・ランニングコスト圧縮の調査及び改善提案
・法定点検・設備等の保守点検
・クレーム対応作業
資産価値維持向上
建物や設備は経年劣化や使用頻度によって必ず劣化していきます。また建物を取り巻く環境は刻一刻と変化しています。
これらの変化に対し何らの対応もないと何らの手だてもとらずに放置すると建物の利便性や快適性が損なわれ、建物価値を低下させてしまうことになります。
優良な入居テナントを長期間に渡って確保するためには、建物の価値を維持し、テナントビルとしての価値を維持していかねばならないことは、言うまでもありません。
私どもパシ・コムでは、予防保全に主眼を置いた適切な維持保全計画をご提案致します。
・修繕計画の立案・作成
・工事施工業者の選定・契約・監理・評価
・LCC(ライフサイクルコスト)の軽減を前提とした長期修繕計画の策定
・資産価値の維持・向上の検討・提案

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